NOVA LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES EN MATÈRIA D'ARRENDAMENTS


NOVA LLEI DE CONTENCIÓ DE RENDES EN MATÈRIA D'ARRENDAMENTS

La nova Llei 11/2020 de 18 de setembre, de Mesures Urgents en matèria de Contenció de Rendes en els Contractes d'arrendament d'habitatges ha entrat en vigor el passat dia 22 de setembre.

 

Aquesta Llei s'aplica als nous contractes de lloguer de residència permanent quan l'habitatge estigui situat en un àrea declarada amb mercat d'habitatge tens, però no s'aplica en cap cas a arrendaments anteriors a l'1 de gener de 1995, ni als habitatges que ja tenen un règim específic de determinació de rendes com els habitatges de protecció oficial, lloguer social obligatori, d'inserció o mediació per al lloguer social, o d'arrendament de caràctrer assistencial. 

 

Actualment, hi ha 60 municipis declarats com àrees de mercat d'habitage tens on la regulació s'aplica de manera automàtica, però es podran incloure tots aquells municipis que compleixin algun dels següents requisits:

  • Un creixement dels preus dels lloguers clarament superior a la mitjana catalana.
  • Un lloguer mitjà superior al 30% dels ingressos habituals de les llars o la renda mitjana de persones menors de 35 anys.
  • Un creixement interanual acumulat 3 punts per sobre l'IPC, els darrers 5 anys.

 

Un cop determinant l'àmbit d'aplicació de la Llei, haurem de saber quin és el preu màxim que podrà tenir el lloguer i per això, s'ha de diferenciar entre el supòsit de si l'habitage ha estat llogat en els cincs anys anteriors o no.

Si ha estat llogat en els darrers 5 anys:

  • Si el preu de l'anterior contracte estava per sota de l'Index de referència marcat per la Generalitat, la renda del nou contracte no podrà superar el preu acordat en l'anterior contracte. 
  • Si el preu de l'anterior contracte estava per sobre de l'Index de referència marcat per la Generalitat, amb el nou contracte el preu ha de baixar com a mínim fins el valor de l'Index.

Si l'habitatge no ha estat llogat en els darrers 5 anys:

  • La renta no podrà superar l'Index de referència.

 

Tot hi així, la Llei preveu algunes excepcions que són importants destacar:

  • Ambdues parts poden pactar voluntariament incrementar o minorar un 5% el preu de l'Index en funció de l'estat i característiques de l'habitage, sempre i quan es reuneixin com a mínim, tres de les següents característiques: ascensor, aparcament, está moblat, calefacció refrigeració, piscina comunitaria, consergeria i vistes especials. 

 

  • Si el darrer any s'han fet obres de millora d'habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, també es pot incrementar el preu en un màxim de l'interès legal incrementat en tres punts sobre el capital invertit en la millora (actualment, això és un 6%?del total).  Però, per molt gran que sigui la inversió en millores, l'increment total no pot superar un 20% de la renda.

 

  • Si el contracte anterior el lloger era molt baix perquè el llogater era familiar del propietari, el preu del nou contracte sí podrà superar el de l'anterior, però no podrà superar el preu de l'Index.

 

  • En els habitatges de nova construcció en els darrers 5 anys i als que hagin estat fruit d'una gran rehabilitació, el nou preu no podrà superar l'area superior de l'Index de referència, però durant els tres primers anys no s'aplica aquesta Llei.

 

  • Per últim, en cas de que el propietari sigui una persona especialment vulnerable economicament (ingressos bruts iguals o inferiors a 2,5 IRSC que són 1422,80 euros, comptant al que rep del lloguer) i que el llogater tingui uns ingressos 3,5 cops superiors al IRSC, que són equivalents a 1991,92€ mensuals, es podrà incrementar la renda respecte de l'anterior contracte fins el preu mitjà de l'Index de la zona.

 

En cas de incompliment d'aquesta Llei s'han previst sancions que van des dels 3.000€ fins als 90.000 euros.

 

Per qualsevol dubte al respecte, tant per arrendadors com per arrendataris, el nostre despatx ofereix sol·lucions i respostes a tots els dubtes.