La declaración del estado de alarma decretado en España mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo ha paralizado la actividad económica de muchas empresas que son arrendatarias de locales dado que la citada medida legal tiene como consecuencia directa e inmediata la imposición del cierre de los establecimientos comerciales.  

Pese a la avalancha de normativa publicada durante las últimas semanas no se han regulado medidas de actuación en este aspecto. De hecho, tampoco existe en la normativa vigente legislación alguna que ampare a las partes en estos momentos.  

Ante esta falta de regulación, es fundamental el papel del abogado que negocie entre las partes. Estas tienen libertad para alcanzar los pactos que consideren. Por ejemplo, reducciones de renta mientras dure el estado de alarma o fraccionamientos de pago. También hay importantes empresas inmobiliarias que han acordado la suspensión de la renta hasta que se levante el estado de alarma.  

Es importante señalar que durante la negociación o bien si no se alcanza un acuerdo y hay que acudir a la vía judicial, el arrendatario podría alegar una cláusula de creación jurisdiccional: la rebus sic stantibus. Esta cláusula busca suplir el desequilibrio del arrendatario -que no puede disponer del local y no puede generar ingresos- para que el contrato sobreviva. Para su aplicación deben concurrir presupuestos que se reúnen en la situación originada por el Covid-19: 

• Es un riesgo extraordinario e imprevisible 

• No es un hecho imputable a ninguna de las partes sino que es el Estado el que ha decretado el cierre de los establecimientos comerciales.  

• La actividad económica que el arrendatario ejercía se ha suspendido, lo que genera un desequilibrio de las obligaciones de las partes.